Séparation : comment racheter la part de son conjoint
Publié le :
20/02/2023
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2023
Indépendamment de votre situation familiale, que vous soyez mariés, partenaires de pacs ou concubins, si vous avez acheté un bien immobilier avec votre époux, partenaire ou concubin, ce bien est possédé de manière indivise, sinon en commun, et suppose en cas de séparation de réfléchir à son sort et d’opter pour une des solutions possibles.
Trois options s’offrent à vous : vendre le bien à un tiers, rester en indivision ou bien que l’un de vous conserve le bien dans sa totalité, à son seul nom.
Dans ce dernier cas de figure, il vous faudra alors procéder au rachat de la part de votre conjoint, aussi nommé dans le jargon juridique : rachat de soulte.
L’étape préalable au rachat : vérifier les quotes-parts
L’établissement des quotes-parts de chaque époux, partenaire ou concubin comporte de nombreuses subtilités.Dans une configuration parfaite, elles correspondent à la moitié du bien si les époux sont mariés sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts en l’absence de contrat de mariage, ou à la quotité que chacun détient conformément à l’acte d’achat.
Mais en pratique, la détermination de la quote-part est complexe et l’intervention d’un professionnel du droit dès cette première étape est indispensable. Il doit être tenu compte de différents facteurs, notamment du régime matrimonial du couple s’il est marié et d’éventuelles clauses prévues par le contrat de mariage, de l’effort financier de chaque conjoint lors de l’achat mais aussi lors du remboursement de l’emprunt, et de l’origine des fonds ayant permis son financement, etc.
Votre avocat, examinera les différents éléments de votre situation et pourra ainsi vous indiquer quels sont vos droits sur le bien pour vous permettre de réfléchir en toute connaissance de cause à la faculté de racheter la part de votre conjoint, partenaire, concubin.
Calculer le rachat de part
La valeur d’un bien immobilier est évolutive étant donné l’effet du marché, mais également des améliorations qui lui ont potentiellement été apportées au fil des années.Ainsi, la valeur à laquelle vous allez mettre en vente le bien diffère de sa valeur d’acquisition.
Il est par conséquent indispensable de procéder à une estimation fiable du bien, pour déterminer par la suite le montant revenant à chacun.
Ici aussi, dans une configuration qui ne présenterait aucune difficulté particulière, le rachat de part pourrait être calculé par application de la formule : Valeur de rachat de la part du conjoint = valeur du bien / quote-part de chaque époux.
Théorie bien éloignée de la réalité. En pratique cette évaluation est complexe compte tenu une fois encore du régime matrimonial s’il y a lieu, de la présence de récompenses pour les couples mariés, ou encore de créances entre indivisaires, en raison de travaux d’amélioration du bien par exemple. Tous ces éléments rendent indispensables les conseils d’un avocat apte à déterminer quel montant pourrait vous revenir réellement ce qui vous permettra d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous concernant la conservation ou non d’un du immobilier.
Financer le rachat de part
S’il existe en un emprunt bancaire en cours, vous devrez procéder à une désolidarisation du prêt. L’organisme prêteur vous demandera de disposer de garanties suffisantes avant d’accepter que le contrat de prêt, éventuellement renégocié, soit transféré à votre seul nom.Il vous faudra donc rembourser seul le nouveau prêt en plus de devoir verser une soulte à votre conjoint.
À défaut d’emprunt en cours, il vous faudra néanmoins racheter la part de votre conjoint soit comptant, soit en souscrivant un prêt bancaire à la consommation.
Étant précisé que puisque cette opération constitue un transfert de propriété, l’acte notarié demeure obligatoire et nécessite de prendre en compte les frais relatifs à son établissement par le notaire et aux droits de mutation.
Dans le cadre d’un divorce, si vous envisagez de racheter la part de votre conjoint, vous pouvez également choisir de demander que le montant correspondant au rachat de sa part soit compensé par le montant de la prestation compensatoire (destinée à réduire la disparité du niveau de vie subit par un époux du fait du divorce), si vous êtes dans une situation où elle vous est dûe.
Dans cette hypothèse, vous pourrez alors conserver le bien sans avoir à payer la part de votre conjoint, ou moyennant un montant moins élevé car diminué de la valeur de la prestation à laquelle vous avez droit de la part de votre conjoint
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